京东产发IPO：资产升值是经营收入近2倍，高盈利难掩自身造血不足 环球微动态

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作者|尹莉娜

手握五家上市公司的刘强东，或将再迎两场IPO。

【资料图】

3月30日，京东在港交所连发两份公告，称拟分拆旗下京东产发和京东工业，两家公司将于港交所主板独立上市。两个小时后，两家公司直接公布了招股文件，正式启动上市流程。

目前，刘强东已经手握京东集团、京东健康、京东物流、达达、德邦等五家上市公司，如果算上京东产发和京东工业，刘强东将持有7家上市公司，成为名副其实的“IPO收割机”。

一直以来，京东产发都是一个颇为低调的存在。截止到2022年末，京东产发仅有569名员工，却拥有价值937亿元的物流资产，掌握着京东的“物流命脉”。

“经营”不如“买地”

2020年至2022年，京东产发的收入持续增长。2020年收入为5.82亿元，2021年同比增长37.2%达到7.987亿元，2022年同比增长190.3%达到23.2亿元。

2022年收入猛增的原因在于中国物流资产的并表。2022年，京东产发收购中国物流资产，后者并表带来7.93亿元的租金收入。如不计并表影响，内生收入增长幅度为119.4%。

值得注意的是，长期以来，京东产发其他收入及收益净额都明显高于经营收入。2022年，京东产发其他收入及收益为41亿元，是经营收入的近2倍。

这其中，在建投资物业的公允价值收益影响最大，2020年-2022年，这一项收入分别为23亿元、24亿元及37亿元。

这也导致京东产发的利润明显高于收入。2020年至2022年，京东产发经调整利润分别为28.83亿、22.45亿、31亿。

不过，“漂亮”的财务表现掩盖了京东自身业务造血能力的不足，因为物业在建公允价值的变动并不会带来现金流入。如果不考虑这部分营业外的收入，京东产发将仍然在亏损之中。

从商业模式上来看，京东产发的主要收入来源为基础设施解决方案、基金管理服务和开发服务。

其中，基础设施解决方案包括租金收入、出售太阳能发电系统产生的太阳能所得其他增值收入及基础设施管理费。2022年，来自这部分的收入为21.6亿元，占总收入比例为93.2%。

基金管理服务产生的收入为代表资本合伙人管理基金资产所收取的费用，包括基金管理费、资产管理费、专业服务费、开发管理费、租赁佣金、收购费及奖励费。招股书显示，每年的总管理费率占年终基金资产管理规模的百分比介乎约0.6%至0.8%之间。2022年，来自这部分收入的比例为1.3亿元，占总收入比例为5.7%。

2022年，来自开发服务的收入为2663万元，占比约为1.1%。

“财技”典范

2007年，刘强东拿上今日资本徐新给的1000万美元投资，开始自建物流。但自建物流投入极高，会严重拖累上市公司的财报表现。2018年，京东产发应运而生，开始独立运营。

在具体操作上，京东将物流资产的开发权、管理权、所有权和使用权分离。其中，京东产发拥有开发权和管理权。所有权上，物流资产作为京东产发与外部资本共同设立基金的底层资产，以快速回笼资金，支持下一步的开发。另外，京东物流可以通过租赁获取该资产的使用权。

招股书中显示，京东产发已设立了三支核心基金、一支开发基金、一支收购基金等共计五只私募基金，并以普通合伙人与资产管理人的身份长期控制并运营。招股书显示，京东产发的私募基金资产管理规模由截至2019年12月31日的115亿元快速增至截至2022年12月31日的253亿元。

今年1月，京东产发还发行了公募基金——嘉实京东仓储基础设施REIT，该项目的底层资产包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区，计划募资17.57亿元，吸引了来自社会超700亿的资金认购。

目前，京东产发的总基金资产管理规模约269亿元。通过不同的基金投资策略组合，可以在资产的各阶段进行资金的循环利用，从而为新项目开发提供资金。

同时，京东产发还在吸纳社会资本。2021年3月、2022年3月，京东产发连续获得2笔来自高瓴资本、华平投资共计15亿美元的投资。

招股书显示，于公告日期，京东集团通过其全资子公司持有京东产发已发行股本总额的约74.96%。WPEntity（华平）、Hillhouse（高瓴）分别持股为6.47%。

充裕的资本让京东产发不断扩充资产。

2022年，京东产发完成对中国物流资产控股有限公司（CNLP）的收购，吸纳了在全国21个省级行政区的41个物流园拥有190套运营中的物流设施，以及570万平方米的建筑面积。

截止到2022年底，物流仓储等总建筑面积为2330万平方米，总价值达到937亿元，在亚洲排名第三，中国排名第二。

随后，京东产发将各类物流资产租赁给包括京东物流内企业。

招股书显示，2020年、2021年两年，京东产发来自前五大客户的收入占总收入的比例分别为82.2%、85.1%，来自单一最大客户京东物流的收入占总收入的68.1%、64.8%。

2022年，由于中国物流资产的并表，京东产发的客户集中度下降，来自前五大客户及京东物流的收入分别为54.3%及44.5%。客户群体也逐步从京东物流等物流服务商延伸到宝马、比亚迪等制造企业，以及本来生活、良品铺子、永辉超市等线上线下零售企业。返回搜狐，查看更多

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